HARGA RUMAH NAIK SETIAP DEKAD?
Ada orang kata harga rumah akan sentiasa naik dan tidak turun. Ada juga yang kata dalam tempoh 1 dekad atau 10 tahun, harga rumah akan sentiasa naik.
Persoalannya, kenapa ada pelabur hartanah yang gagal membuat keuntungan dari jualan hartanah jika harga rumah sentiasa naik?
Untuk menjawab persoalan ini, kita wajar menyingkap semula harga rumah berdasarkan 30 tahun yang lalu dengan melihat data dan statistik indeks harga rumah di Malaysia mengikut jenis rumah.
Data Indeks Harga Rumah 1988-1999
Jika kita merujuk kepada data Indeks Harga Rumah Mengikut Jenis Rumah yang dikeluarkan JPPH pada tahun 1988 hingga tahun 1999, kita akan dapati bahawa wujud turun naik harga rumah sepanjang satu dekad tersebut.
Pada tahun 1991, harga rumah di Malaysia meningkat sebanyak 25.5% berbanding hanya 4.1% pada tahun 1990.
Rumah jenis teres dan Semi D masing-masing menerima kenaikan harga sebanyak 13.5% dan 10%.
Akan tetapi, lain pula yang berlaku pada tahun 1998 dan 1999 apabila harga rumah menjunam sehingga -9.5% dan -2.4%.
Rumah berkembar paling menerima kesannya apabila harga turun sehingga -13.7%, diikuti Semi D dengan kadar -8.2%.
Data Indeks Harga Rumah 2009 – 2018
Data terbaru Indeks Harga Rumah sepanjang tahun 2009 hingga tahun 2018 juga menunjukkan perkara yang sama.
Pelabur hartanah bergembira dan mendabik dada dengan kenaikan indeks harga rumah dengan kadar 13.4% pada tahun 2012.
Kediaman jenis high-rise menikmati kenaikan yang sangat memberansangkan pada tahun 2012 iaitu dengan kadar 16% diikuti dengan rumah teres pada kadar 13.1%.
Dan pada tahun 2018, harga rumah di Malaysia hanya mengalami 3% kenaikan di mana hartanah jenis berkembar mengalami penurunan indeks harga pada kadar -1.4% diikuti hartanah jenis high-rise pada kadar -0.9%.
Pasaran Bullish
Pasaran Bullish bermaksud trend ekonomi semasa yang menaik. Sebelum penularan wabak Covid-19 yang melanda satu dunia, ekonomi berada di dalam keadaan yang sangat baik dengan kadar pengangguran yang rendah, Keluaran Dalam Negara Kasar (KDNK) menaik, dan kebanyakan harga saham meningkat.
Namun, kita semua tahu satu dunia sedang berdepan dengan kegawatan ekonomi disebabkan wabak yang belum ada penawar atau vaksinnya.
Dalam hartanah, kitaran ini secara teorinya akan berlaku setiap 5 tahun dengan banyak jenis hartanah meningkat berlipat kali ganda.
Tetapi, pasaran bullish ini boleh berlaku sehingga 7 tahun seperti apa yang berlaku sepanjang tahun 1991 hingga tahun 1997.
Akan tetapi, untuk menjangkakan pasaran akan menjadi bullish atau bearish adalah sesuatu yang sukar kerana hartanah merupakan industri yang kompleks dan bergantung kepada pelbagai faktor dalam peningkatan dan penurunan harga hartanah.
Bergantung Kepada Hartanah
Bukan semua jenis hartanah menerima peningkatan harga sepanjang 10 tahun. Sebagai contoh, hartanah jenis high-rise dan Semi D masing-masing mengalami penurunan harga sebanyak -5.9% dan -06%.
Anda bernasib baik sekiranya mampu membeli hartanah yang bagus untuk pelaburan saat pasaran sedang berada dalam keadaan baik.
Berdasarkan rekod, tahun yang terbaik dalam pembelian hartanah untuk pelaburan adalah pada tahun 1998 hingga 1990 dan tahun 2007 hingga tahun 2010.
Begitu juga dengan hartanah jenis berkembar yang mengalami penyusutan nilai sebanyak -2.3% pada tahun 2009.
Untuk rekod dari tahun 1988 hingga tahun 2018, tiada hartanah yang kalis daripada penurunan nilai.
Sungguhpun begitu, hartanah jenis teres dilihat sebagai jenis hartanah paling stabil dalam semua jenis hartanah kediaman yang lain.
Polisi Kerajaan
Polisi kerajaan sangat mempengaruhi turun naik indeks harga rumah di Malaysia.
Di atara polisi kerajaan yang paling mempengaruhi kenaikan indeks harga rumah adalah sepanjang tahun 1990 hingga tahun 1995 yang menggalakkan pemaju hartanah swasta membina lebih banyak bekalan hartanah ke dalam pasaran.
Selain daripada itu, polisi kerajaan yang mempengaruhi turun naik indeks harga rumah adalah Overnight Policy Rate (OPR), Skim Malaysia My Second Home (MM2H) dan skim perumahan mampu milik.
Skim hartanah yang diperkenalkan Kerajaan Persekutuan dan Kerajaan Negeri dengan kerjasama pihak bank dan pemaju hartanah juga sedikit sebanyak memberi kesan kepada kenaikan dan penurunan indeks harga rumah di Malaysia.
Jelas sekali harga rumah tidak naik setiap 10 tahun. Sebaliknya berlaku turun naik harga rumah yang dinamik tahun demi tahun dan sangat berlainan mengikut jenis rumah.
Kita juga perlu faham bahawa terdapat sains di sebalik turun naik indeks harga rumah yang berlaku dalam kitaran ekonomi di Malaysia.
Keadaan ekonomi yang bullish juga belum tentu menjanjikan pelaburan hartanah kita untung dan keadaan ekonomi yang bearish juga belum tentu menyebabkan pelaburan hartanah kita gagal.
Sumber : majalahlabur.com